Yeniden yapılanma sürecinde yüzlerce yeni ofisin tamamlanarak piyasaya girmesiyle arz talebin önüne geçerken, bazı bölgelerde aylık ofis kiraları 15-20 bin lira seviyelerine kadar geriledi.
Kentte deprem sonrasında yaşanan yoğun iş yeri ihtiyacı, özellikle merkezi lokasyonlardaki ofis kiralarını hızla yukarı taşımıştı. Ancak aradan geçen süreçte kamu destekli projeler, yerinde dönüşüm uygulamaları ve özel yatırımlarla çok sayıda yeni ticari alanın tamamlanması, bu kez kiracıların elini güçlendirdi.
Deprem Sonrasi Tablo Tersine Döndü
Depremin ardından kent merkezindeki mevcut iş yerlerine yönelik yoğun talep, kiralık ofis piyasasında ciddi bir hareketlilik oluşturdu. Merkezi bölgelerde aylık kira bedelleri 30 ila 35 bin liraya kadar yükselirken, sınırlı sayıdaki ofis için kiracılar daha yüksek maliyetlerle karşı karşıya kaldı.
Yeniden yapılanmayla birlikte ise piyasaya art arda yeni ofisler girmeye başladı. Emlak Konut tarafından yürütülen çalışmalar kapsamında şehir merkezinde yaklaşık 820 yeni ofisin inşa edilmesi, vatandaşların kendi imkanlarıyla tamamladığı binalardaki ofislerin de piyasaya dahil olmasıyla birlikte kiralanabilir ticari alanların sayısı önemli ölçüde arttı.
Böylece deprem sonrası dönemde ofis arayanların karşı karşıya kaldığı sınırlı seçeneklerin yerini, çok sayıda alternatifin bulunduğu yeni bir piyasa yapısı almaya başladı.
35 Binden 15-20 Bine Geriledi
Gayrimenkul sektöründen edinilen bilgilere göre, merkezi lokasyonlarda deprem sonrasında 30-35 bin liraya kadar çıkan aylık ofis kiraları, son aylarda birçok bölgede 15-20 bin lira seviyelerine kadar geriledi.
Bu tablo, bazı bölgelerde kira bedellerinde yüzde 40'a varan düşüş anlamına geliyor.
Adıyaman'da faaliyet gösteren emlak danışmanları, piyasadaki hareketliliğin sürdüğünü ancak yeni ofislerin hızla piyasaya girmesinin arz-talep dengesini değiştirdiğini belirtiyor. Artan alternatifler karşısında mülk sahiplerinin de kiracı bulabilmek için kira bedellerinde daha esnek davranmaya başladığı ifade ediliyor.
Bir sektör temsilcisi, deprem sonrasında ofis bulmanın oldukça zor olduğunu belirterek, yüksek talebin kira bedellerini kısa sürede ciddi seviyelere taşıdığını söyledi. Bugün ise çok sayıda yeni iş merkezinin tamamlanmasıyla kiracıların alternatiflerinin arttığını belirten sektör temsilcisi, bu durumun fiyatları aşağı çektiğini ifade etti.
Boş Ofisler Artıyor
Adıyaman'daki ticari gayrimenkul piyasasında dikkat çeken bir diğer gelişme ise yeni tamamlanan ofislerin önemli bölümünün henüz kiracı bulamamış olması.
Sektör temsilcileri, halen yapımı devam eden ve yakın zamanda teslim edilmesi planlanan çok sayıda ticari proje bulunduğuna dikkat çekiyor. Bu projelerin de tamamlanmasıyla birlikte kiralık ofis arzının daha da artması bekleniyor.
Gayrimenkul uzmanları, geçmiş dönemdeki kira seviyelerini esas alarak fiyat belirleyen mülk sahiplerinin, yeni piyasa koşullarında kiracı bulmakta zorlanabileceğini belirtiyor. Artan arz karşısında piyasa gerçeklerine uygun fiyatlandırmanın daha önemli hale geldiği ifade ediliyor.
Bir başka sektör temsilcisi de birçok yeni ofisin şu anda boş olduğunu belirterek, önümüzdeki dönemde teslim edilecek projelerle birlikte boş ofis sayısının daha da artabileceğini söyledi. Mülk sahiplerinin piyasa koşullarını dikkate almaması halinde ofislerin boş kalma süresinin uzayabileceği değerlendirmesinde bulundu.
Şimdi De Kiracı Daha Güçlü
Deprem sonrası dönemde ofis arayanların karşılaştığı yüksek kira ve sınırlı seçenekler, yeni ofis stokunun artmasıyla birlikte yerini daha rekabetçi bir piyasaya bırakıyor.
Piyasadaki değişimle birlikte kiracılar farklı bölgelerdeki ofisleri karşılaştırma ve kira bedelleri konusunda daha fazla pazarlık yapma imkanına kavuşurken, mülk sahipleri açısından ise kiracıyı elde tutmak ve boş ofisin maliyetini önlemek daha önemli hale geliyor.
Ofis kiralarındaki gerilemenin ne kadar süreceği ise Adıyaman'daki ekonomik hareketliliğin seyrine bağlı olacak.
Kentte yeni iş yerlerinin açılması, yatırımcı ilgisinin artması ve ticari hareketliliğin güçlenmesi halinde artan ofis arzının zaman içerisinde yeniden dengelenebileceği belirtiliyor. Buna karşılık yeni ticari projelerin tamamlanarak piyasaya girmeye devam etmesi, arz fazlasının bir süre daha devam etmesine yol açabilir.
Deprem sonrası dönemde talebin belirlediği ofis piyasasında bugün ise arz belirleyici hale geliyor. Adıyaman'da 35 bin liraya kadar çıkan ofis kiralarının 15-20 bin lira seviyelerine gerilemesi, kentin ticari gayrimenkul piyasasında dengelerin ne kadar hızlı değişebildiğini ortaya koyuyor.
Kaynak : PERRE
